Quelles questions poser avant de signer le compromis ?
Posez trois séries de questions avant le compromis : au vendeur sur l’histoire de la maison et les travaux, au notaire sur le titre, les servitudes et le calendrier, à la mairie sur le PLU et les projets autour. Les réponses écrites comptent plus que les réponses orales : demandez les documents et, si un point reste ouvert, faites-le inscrire dans le compromis.
Pourquoi des questions écrites
Le vendeur doit informer l’acheteur de tout ce qui peut être déterminant pour son consentement, comme un projet de travaux coûteux dans la copropriété ou des fissures importantes ; un manquement peut entraîner l’annulation du contrat. Mais il est plus simple de poser la question et de garder la réponse par écrit, par courriel ou en annexe du compromis, que de prouver plus tard ce qui a été dit lors d’une visite.
Avant de signer, d’autres vérifications comptent aussi, comme ce que le DDT ne dit pas et qui fournit quoi avant d’acheter. Pour une adresse, l’aperçu gratuit de ScanAdresse montre gratuitement ce que disent les registres.
Au vendeur
- Depuis quand êtes-vous propriétaire, et pourquoi vendez-vous ?
- Quels travaux ont été faits, quand, par qui, avec quelle autorisation (déclaration préalable, permis) et quelles factures ou garanties décennales ?
- Y a-t-il eu un sinistre : dégât des eaux, inondation, fissures, indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ?
- Quel est le montant de la taxe foncière, des charges et des factures d’énergie de l’an dernier ?
- Un voisin vous a-t-il parlé d’un projet, ou un litige de voisinage est-il en cours ?
- En copropriété : quels travaux ont été votés ou discutés en assemblée générale, et qui les paiera après la vente ?
- Quels équipements restent dans la maison (cuisine, chauffage, mobilier), et figurent-ils dans le compromis ?
Au notaire
- Le titre du vendeur mentionne-t-il des servitudes, une mitoyenneté ou une hypothèque ?
- Le bien est-il dans une zone de préemption, et quel délai cela ajoute-t-il ?
- Quelles conditions suspensives inscrire : prêt, certificat d’urbanisme, autre document ?
- Quel est le montant du dépôt de garantie, qui le conserve, et à quelle date est prévue la vente ?
- À combien s’élèvent les frais d’acquisition pour ce prix ?
Le notaire de l’acheteur et celui du vendeur peuvent être différents, sans surcoût : les émoluments sont partagés entre eux.
À la mairie
- Dans quelle zone du PLU est la parcelle, et une modification ou une révision du PLU est-elle en cours ?
- Des permis ont-ils été accordés ou déposés récemment autour de l’adresse ?
- Un emplacement réservé, un projet de voirie ou une zone d’aménagement concerne-t-il le terrain ?
- La maison est-elle raccordée au tout-à-l’égout, ou relève-t-elle de l’assainissement non collectif ?
Le service de l’urbanisme répond aux questions générales et laisse consulter les dossiers ; il ne se prononce pas à l’avance sur un projet que vous n’avez pas déposé.
Après les réponses
Si une réponse vous inquiète, vous avez trois options avant de signer : demander un document, renégocier le prix ou faire ajouter une condition suspensive. Après la signature, il reste le délai de rétractation de 10 jours. Pour le coût annuel de la maison, comparez la taxe foncière annoncée avec le taux de la commune.
Le délai de rétractation de 10 jours
Pour préparer les questions à la mairie, ScanAdresse montre pour une adresse la zone et le règlement du PLU, les servitudes d’utilité publique et les permis de la section cadastrale, avec l’état de chaque registre ; 29 € TTC, aperçu gratuit.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il répondre à toutes les questions ?
Il doit révéler ce qui peut être déterminant pour votre décision. Pour le reste, une absence de réponse est déjà une information.
L’agent immobilier peut-il répondre à la place du vendeur ?
Il transmet les informations, mais les documents viennent du vendeur. Demandez les pièces, pas seulement le résumé.
Faut-il aller à la mairie en personne ?
Pas toujours : le PLU de la plupart des communes est en ligne sur le Géoportail de l’urbanisme. Pour les dossiers de permis et les projets en cours, le service de l’urbanisme reste la meilleure source.
Combien de temps prévoir pour ces questions ?
Comptez une à deux semaines entre la visite et le compromis pour obtenir les documents du vendeur et les réponses de la mairie. Si le calendrier est plus serré, faites inscrire dans le compromis une condition qui couvre le point resté ouvert.
Sources
- Service-public : promesse de vente et compromis
- Service-public : renseignements immobiliers
- Service-public : certificat d’urbanisme
- Géoportail de l’urbanisme
ScanAdresse est un service privé de SRI Group BV (TVA BE1037052239), sans lien avec l’administration : il rassemble des données publiques, avec la source et la date de chaque information.
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