Que ne dit pas le dossier de diagnostic technique ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit des constats précis sur le logement : énergie, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, assainissement, état des risques et bruit des aéroports. Il ne dit rien des règles d’urbanisme, des permis accordés aux voisins, des projets de la commune, de la régularité des travaux passés, des servitudes privées ni de l’état général de la structure.
Ce que contient le DDT
Le vendeur doit annexer le DDT à la promesse ou au compromis (art. L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Chaque diagnostic n’est exigé que dans certains cas et a sa propre durée de validité.
| Diagnostic | Quand | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Presque toujours | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Construit avant 1949 | 1 an si présence |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence |
| Électricité, gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone fixée par arrêté | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Zone à risques | 6 mois |
S’y ajoutent l’assainissement non collectif, le diagnostic bruit près d’un aéroport, l’audit énergétique pour une maison classée E, F ou G et, pour les travaux déclarés depuis 2023, le carnet d’information du logement.
Avant de signer, d’autres vérifications comptent aussi, comme les questions avant le compromis et ce qu’il faut vérifier avant d’acheter. Pour une adresse, l’aperçu gratuit de ScanAdresse montre gratuitement ce que disent les registres.
Pas d’urbanisme
Aucun diagnostic ne dit dans quelle zone du PLU se trouve la maison, ce que le règlement permet d’y construire, si une servitude d’utilité publique grève le terrain ou si la maison est dans le périmètre d’un monument historique. L’état des risques signale les plans de prévention, mais pas les autres règles. Ces informations se lisent sur le Géoportail de l’urbanisme, à la mairie ou dans un certificat d’urbanisme d’information.
L’état des risques lui-même (art. L125-5 du code de l’environnement) a un champ précis : il dit si l’adresse est dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité, une zone à potentiel radon ou un secteur d’information sur les sols, et rappelle les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle que le vendeur connaît. Il ne dit pas ce que le PLU interdit ou permet sur la parcelle.
Pas de voisinage ni de projets
Le DDT ne regarde que le bien vendu. Il ne mentionne ni le permis de construire accordé sur la parcelle d’à côté, ni le terrain constructible qui borde le jardin, ni une zone d’aménagement en préparation, ni un emplacement réservé pour une route. Ces éléments se cherchent dans les registres des autorisations d’urbanisme, sur le terrain (les panneaux d’affichage) et dans le PLU.
Le permis de construire du voisin
Pas de conformité des travaux
Une véranda, une extension ou des combles aménagés ont pu être faits sans déclaration préalable ni permis. Le DPE mesure la surface chauffée, il ne vérifie pas qu’elle a été autorisée. Demandez au vendeur les autorisations et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ; en cas de doute, la mairie conserve les dossiers déposés, et le notaire ou un avocat vous dira ce qu’implique un écart.
Pas de structure, pas de servitudes privées
Les diagnostics ne sont pas une inspection de la charpente, de la toiture, des fondations, de l’humidité ou des fissures. Seul un professionnel du bâtiment que vous mandatez peut en juger. De même, les servitudes privées, les mitoyennetés et les hypothèques figurent dans les actes et au service de la publicité foncière, pas dans le DDT.
ScanAdresse ne remplace aucun diagnostic : pour une adresse, il réunit ce que le DDT laisse de côté dans les registres publics (zone et règlement du PLU, servitudes d’utilité publique, abords de monuments historiques, permis récents de la section cadastrale, risques de Géorisques, sols pollués), registre par registre ; 29 € TTC, aperçu gratuit.
Questions fréquentes
Le DDT peut-il être incomplet ?
Oui, s’il manque un diagnostic exigé pour ce bien. Le vendeur ne peut alors pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le point concerné. Le notaire vérifie la liste avant l’acte.
Le DDT dit-il si la maison est en zone inondable ?
L’état des risques le signale si la commune est couverte par un plan de prévention ou une autre zone réglementée. Géorisques montre en plus les zones connues hors plan.
Un DPE ancien est-il encore valable ?
Un DPE vaut 10 ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Qui vérifie ce que le DDT ne couvre pas ?
Personne d’office : c’est à l’acheteur de lire le PLU, les risques et les permis autour, et de mandater un professionnel pour l’état du bâtiment. Le notaire contrôle ce qui est nécessaire à l’acte.
Sources
- Service-public : diagnostics immobiliers à fournir
- Service-public : état des risques
- Service-public : certificat d’urbanisme
- Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4
- Code de l’environnement, art. L125-5
ScanAdresse est un service privé de SRI Group BV (TVA BE1037052239), sans lien avec l’administration : il rassemble des données publiques, avec la source et la date de chaque information.
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