Que vérifier avant d’acheter une maison ?
Vérifiez avant le compromis de vente, pas après : une fois signé, il vous engage, sous réserve du délai de rétractation de 10 jours et des conditions suspensives. Huit blocs comptent : les documents du vendeur, le dossier de diagnostic technique (DDT), les règles d’urbanisme, les risques, la copropriété ou le lotissement, les servitudes, ce qui peut changer autour de la maison et le coût total de l’achat.
Pourquoi avant le compromis
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur et l’acheteur. L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (art. L271-1 du code de la construction et de l’habitation), et le compromis peut contenir des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt. En dehors de ces deux portes de sortie, renoncer coûte en principe le dépôt de garantie, souvent de l’ordre de 10 % du prix. C’est donc avant de signer que vos questions ont le plus de poids : vous pouvez encore demander un document, négocier ou faire ajouter une condition.
Avant de signer, d’autres vérifications comptent aussi, comme diagnostiqueur, expert ou architecte et les questions avant le compromis. Pour une adresse, l’aperçu gratuit de ScanAdresse montre gratuitement ce que disent les registres.
Les documents du vendeur et le DDT
Demandez tôt la copie du titre de propriété, les références cadastrales, les permis de construire et déclarations de travaux avec leur attestation de conformité, les documents qui mentionnent des servitudes, et pour une maison avec fosse le contrôle de l’assainissement. Le vendeur doit joindre au compromis le dossier de diagnostic technique (art. L271-4 CCH). Pour une maison, il peut comprendre :
- le DPE (performance énergétique), et l’audit énergétique si l’étiquette est E, F ou G ;
- le constat plomb si la maison date d’avant 1949, l’état amiante si le permis date d’avant le 1er juillet 1997 ;
- l’état des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, les termites dans les zones concernées, l’assainissement non collectif ;
- l’état des risques (ERP), de moins de 6 mois, et le diagnostic bruit près d’un aéroport.
Urbanisme, risques et servitudes
Le DDT décrit le bâtiment, pas les règles qui s’appliquent au terrain. Lisez la zone et le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) sur le Géoportail de l’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, le périmètre d’un monument historique éventuel et le droit de préemption. Un certificat d’urbanisme d’information, gratuit, réunit ces règles pour une parcelle ; la mairie a un mois pour le délivrer. Pour les risques, Géorisques montre gratuitement l’inondation, le retrait-gonflement des argiles, le radon, la sismicité et les arrêtés de catastrophe naturelle à une adresse.
Les servitudes privées (droit de passage, vue, canalisation chez le voisin) figurent dans les actes : demandez au notaire de les relever dans le titre du vendeur.
Copropriété, lotissement et voisinage
Dans une copropriété, lisez le règlement, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux s’il existe : ils annoncent les travaux votés et les charges. Dans un lotissement, demandez le règlement et le cahier des charges. Autour de la maison, regardez les permis affichés, les terrains libres et les projets de la commune : un permis accordé chez le voisin peut changer la vue ou l’ensoleillement, et un tiers ne peut contester un permis que dans les deux mois qui suivent le début de son affichage sur le terrain.
Le coût total de l’achat
Au prix s’ajoutent les droits de mutation (DMTO) : dans la plupart des départements, une taxe départementale de 5,00 % pour un acte signé entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (4,50 % pour un premier achat de résidence principale) et une taxe communale de 1,20 % ; puis les émoluments du notaire et ses débours. Après l’achat viennent la taxe foncière, dont le taux varie fortement d’une commune à l’autre, et les éventuels travaux qu’impose une étiquette DPE F ou G si vous comptez louer.
Pour une adresse, ScanAdresse rassemble en un dossier ce que disent les registres publics : la parcelle, la zone et le règlement du PLU avec ses articles, les servitudes d’utilité publique, les risques de Géorisques, les permis récents de la section cadastrale, le DPE de l’adresse et les ventes voisines, avec pour chaque registre la mention trouvé, non trouvé ou source injoignable ; 29 € TTC, aperçu gratuit.
Questions fréquentes
Faut-il tout vérifier avant de faire une offre ?
Pas forcément, mais avant le compromis, oui. Une offre acceptée peut déjà engager les parties si elle porte sur la chose et le prix ; mieux vaut donc y inscrire que l’achat reste soumis à la lecture des documents.
Le notaire vérifie-t-il l’urbanisme ?
Le notaire réunit des renseignements d’urbanisme pour l’acte, mais ils arrivent souvent après le compromis. Rien ne vous empêche de les lire plus tôt sur le Géoportail de l’urbanisme ou à la mairie.
Qui paie les diagnostics ?
Le vendeur : c’est lui qui doit fournir le DDT et le joindre à la promesse ou au compromis.
Que faire si un document manque ?
Demandez-le avant de signer, ou faites ajouter au compromis une condition qui en dépend. Le notaire ou un avocat vous dira ce qui est possible dans votre cas.
Sources
- Service-public : promesse de vente et compromis
- Service-public : diagnostics immobiliers à fournir
- Service-public : achat d’un logement en copropriété
- Code de la construction et de l’habitation, art. L271-1 et L271-4
- Géorisques
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