Diagnostiqueur, expert avant achat, architecte ou rapport d’adresse : quelle aide pour quel besoin ?
Le diagnostiqueur réalise les diagnostics obligatoires du DDT, payés par le vendeur. Un expert en bâtiment, que vous mandatez, examine l’état de la maison avant l’achat. Un architecte conçoit un projet de travaux et devient obligatoire pour un permis au-delà de 150 m² de surface de plancher. Un rapport par adresse lit les registres publics : urbanisme, risques, permis voisins, prix. Ils ne se remplacent pas.
Le tableau des rôles
| Qui | Pour quoi | Payé par | Coût |
|---|---|---|---|
| Diagnostiqueur | Les diagnostics du DDT | Le vendeur | Prix libres, sur devis |
| Expert en bâtiment | L’état de la maison avant l’achat | L’acheteur | Sur devis |
| Architecte | Un projet de travaux, le dossier de permis | Le maître d’ouvrage | Sur devis |
| Rapport par adresse | Les registres publics de l’adresse | L’acheteur | 29 € TTC pour ScanAdresse |
Avant de signer, d’autres vérifications comptent aussi, comme ce qu’il faut vérifier avant d’acheter et qui fournit quoi avant d’acheter. Pour une adresse, l’aperçu gratuit de ScanAdresse montre gratuitement ce que disent les registres.
Le diagnostiqueur
Le diagnostiqueur établit les diagnostics que le vendeur doit annexer au compromis : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, et selon le cas l’audit énergétique. La loi exige qu’il justifie de ses compétences, soit assuré et n’ait aucun lien avec le propriétaire ou l’agent qui pourrait nuire à son impartialité (art. L271-6 du code de la construction et de l’habitation) ; un annuaire public permet de vérifier ses compétences. Les prix ne sont pas réglementés. Son rôle est limité à ces constats : il ne donne pas d’avis sur la structure ni sur le prix.
L’expert en bâtiment avant achat
Un expert en bâtiment, que vous choisissez et payez, visite la maison avec vous ou seul et décrit ce qu’il observe : fissures, humidité, charpente, toiture, installations. Ce n’est pas une obligation légale, et le titre n’est pas réglementé de la même façon que celui du diagnostiqueur : demandez ses qualifications, son assurance et un devis précis de ce qui sera examiné et remis. Le bon moment est avant le compromis ou pendant le délai de rétractation.
L’architecte
L’architecte intervient quand vous avez un projet : extension, surélévation, réaménagement. Il conçoit le projet, prépare le dossier de permis et peut suivre le chantier. Un particulier doit y recourir pour un permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher, ou quand un agrandissement porte la maison au-delà de ce seuil ; jamais pour une simple déclaration préalable. Avant l’achat, une première visite peut dire si votre idée est réaliste ; la décision sur un permis revient toujours à la mairie.
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Le rapport par adresse
Un rapport par adresse ne visite pas la maison : il lit les registres publics. ScanAdresse réunit pour une adresse la parcelle, la zone et le règlement du PLU avec ses articles, les servitudes d’utilité publique, les risques de Géorisques, les sols pollués, le bruit des aéroports, les permis de la section cadastrale, le DPE et les ventes voisines, avec pour chaque registre trouvé, non trouvé ou source injoignable ; 29 € TTC, aperçu gratuit. Il complète le travail des professionnels du bâtiment sans le remplacer.
Quelle aide pour quel besoin
- Vous voulez savoir si les diagnostics sont complets : relisez le DDT, le notaire vérifie la liste.
- Vous craignez un défaut caché, une fissure ou de l’humidité : un expert en bâtiment.
- Vous voulez agrandir ou transformer : un architecte, et la mairie pour les règles.
- Vous voulez connaître les règles, les risques et ce qui change autour : les registres publics, directement ou réunis dans un rapport par adresse.
- Vous avez une question juridique sur le compromis : le notaire ou un avocat.
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Questions fréquentes
L’acheteur peut-il choisir le diagnostiqueur ?
Non, c’est le vendeur qui commande et paie les diagnostics. Vous pouvez en revanche mandater votre propre expert en bâtiment.
Combien coûte un expert avant achat ?
Il n’existe pas de tarif réglementé : le prix dépend de la maison et de la mission. Demandez plusieurs devis détaillés.
Un rapport par adresse dit-il si je peux agrandir ?
Il montre les règles du PLU qui s’appliquent à la parcelle, article par article. Seule la mairie décide d’une autorisation, sur un dossier déposé.
Sources
- Service-public : diagnostics immobiliers à fournir
- Service-public : trouver un diagnostiqueur
- Service-public : quand faire appel à un architecte
- Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4 et L271-6
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