Acheter une maison classée F ou G au DPE : qu’est-ce que cela change ?
Pour y habiter vous-même, rien ne vous oblige à rénover une maison classée F ou G. Les règles touchent la location : depuis le 1er janvier 2025, un logement G n’est plus « décent » pour un nouveau bail, F suivra le 1er janvier 2028 et E le 1er janvier 2034, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. À la vente, le vendeur d’une maison E, F ou G doit fournir un audit énergétique qui chiffre les travaux.
Ce que veut dire F ou G
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; la plus mauvaise des deux étiquettes l’emporte. Les logements F et G sont appelés passoires énergétiques. Leurs annonces doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Les passoires thermiques commune par commune
Le prix d’une maison se lit avec d’autres chiffres, comme les frais de notaire en 2026 et la taxe foncière avant d’acheter. Ce que coûtent les frais d’acquisition, vous le calculez gratuitement avec le calcul gratuit des frais de notaire. La taxe foncière d’une maison, vous l’estimez avec le calcul de la taxe foncière.
Le calendrier pour la location
| Date | Classe minimale pour un logement décent |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | F (G exclu) |
| 1er janvier 2028 | E (F exclu) |
| 1er janvier 2034 | D (E exclu) |
Ces seuils s’appliquent aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque date, en métropole. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus augmenter, ni entre deux locataires ni à la révision annuelle. Si vous achetez pour louer, ces règles pèsent directement sur le rendement : chiffrez les travaux avant de signer.
L’audit énergétique à la vente
Le vendeur d’une maison individuelle, ou d’un immeuble dont il est l’unique propriétaire, classé E, F ou G doit fournir un audit énergétique ; l’obligation s’étendra à la classe D le 1er janvier 2034. L’audit fait partie des diagnostics remis à l’acheteur et reste valable cinq ans.
Il ne se confond pas avec le DPE : il propose au moins deux parcours de travaux, dont un par étapes, avec la performance attendue après travaux, leur coût et les aides mobilisables. C’est le document le plus utile pour budgéter une rénovation, même s’il ne remplace pas les devis d’artisans.
Vérifier que le DPE est valide
- Un DPE est valable dix ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
- Le DPE porte un numéro attribué par l’ADEME ; sans ce numéro, il n’est pas valable. Vous pouvez le vérifier sur le site de l’ADEME.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Une maison chauffée à l’électricité peut changer de classe : un DPE antérieur peut être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME.
ScanAdresse indique le DPE enregistré pour l’adresse dans la base de l’ADEME, avec sa date et sa classe, à côté des autres registres ; si aucun DPE n’est trouvé, il l’indique.
Acheter une passoire : prix et travaux
Une maison F ou G se vend souvent moins cher qu’une maison comparable mieux classée, mais l’écart ne couvre pas forcément les travaux. Comparez le prix avec les ventes réelles du quartier, ajoutez le coût des travaux de l’audit, puis retirez les aides auxquelles vous pourriez avoir droit, que France Rénov' peut vous indiquer. Prévoyez aussi le temps : une rénovation lourde se compte en mois.
Négocier le prix avec des faits
Questions fréquentes
Puis-je habiter une maison classée G ?
Oui. Les seuils de décence visent la location. Un propriétaire occupant n’a pas d’obligation de rénover ; les aides à la rénovation lui restent ouvertes, sous conditions.
Le vendeur doit-il faire les travaux avant de vendre ?
Non. Il doit fournir le DPE et, pour une maison E, F ou G, l’audit énergétique. Les travaux restent une question de prix entre les parties.
Un DPE de 2020 est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Demandez un DPE récent.
La location saisonnière est-elle concernée ?
Les règles de décence décrites ici visent les baux d’habitation. D’autres règles peuvent s’appliquer aux meublés de tourisme ; renseignez-vous auprès de la mairie.
Sources
- Service-public.fr : le DPE
- Service-public.fr : audit énergétique à la vente
- Service-public.fr : logement décent
- Ministère de la transition écologique : location des passoires énergétiques
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