Comment connaître la taxe foncière d’une maison avant de l’acheter ?
Le plus simple est de demander au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Pour le comprendre ou le vérifier : la taxe est égale à la valeur locative cadastrale du bien, réduite de 50 %, multipliée par la somme des taux votés par la commune et l’intercommunalité. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur le même avis, avec son propre taux. L’année de l’achat, vendeur et acheteur la partagent en général au prorata, selon ce que prévoit l’acte.
La formule
La taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 1380 du code général des impôts) se calcule en trois étapes :
- la valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique du bien, établi par l’administration et revalorisé chaque année (de 0,8 % en 2026) ;
- la base d’imposition : cette valeur réduite de 50 % (art. 1388) ;
- le montant : la base multipliée par les taux votés chaque année par la commune, l’intercommunalité et, le cas échéant, d’autres organismes.
| Étape | Exemple |
|---|---|
| Valeur locative cadastrale | 3 000 € |
| Base (50 %) | 1 500 € |
| Taux cumulés de 40 % | 600 € |
| TEOM à 10 % sur la même base | 150 € |
Ces chiffres sont un exemple de calcul, pas une moyenne. Les taux varient fortement d’une commune à l’autre.
Le prix d’une maison se lit avec d’autres chiffres, comme le prix au m² des ventes réelles et les frais de notaire en 2026. Ce que coûtent les frais d’acquisition, vous le calculez gratuitement avec le calcul gratuit des frais de notaire.
Les documents à demander
- Le dernier avis de taxe foncière du vendeur, en entier : il montre la base, les taux de chaque collectivité et la TEOM.
- Les avis des deux ou trois années précédentes, pour voir l’évolution des taux.
- La liste des travaux réalisés : une extension, une piscine ou une dépendance doivent être déclarées et augmentent la valeur locative.
Si l’avis paraît bas par rapport à la maison visitée, demandez si tous les travaux ont été déclarés : un rattrapage peut venir plus tard, et il sera à votre charge comme nouveau propriétaire.
Comparer les communes
Deux maisons de même valeur locative peuvent payer des montants très différents selon la commune. Le taux global, commune et intercommunalité, va du simple au double ou plus selon les territoires. Avant de choisir un secteur, comparez les taux des communes voisines.
Le taux de taxe foncière commune par commune
ScanAdresse indique pour une adresse le taux de taxe foncière de la commune, les droits de mutation du département et les ventes réelles du quartier (DVF), avec la source de chaque chiffre.
L’année de l’achat : qui paie ?
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition (art. 1415 du code général des impôts). Le vendeur reçoit donc l’avis de l’année de la vente. En pratique, l’acte prévoit presque toujours que l’acheteur lui rembourse la part qui court de la date de la vente au 31 décembre ; c’est une convention entre les parties, réglée chez le notaire.
La TEOM suit les mêmes règles de paiement (art. 1520). Si vous louez ensuite la maison, la TEOM fait partie des charges que vous pouvez récupérer auprès du locataire ; la taxe foncière, non.
Constructions neuves et exonérations
Une construction nouvelle bénéficie en principe d’une exonération temporaire de deux ans de la part communale et intercommunale (art. 1383), que la commune peut réduire. Elle suppose une déclaration du propriétaire dans les 90 jours suivant l’achèvement. Pour une maison récente, vérifiez avec l’avis si l’exonération touche à sa fin : la taxe peut alors augmenter nettement.
D’autres exonérations dépendent de la situation du propriétaire (âge, revenus, allocations). Elles sont personnelles : celles du vendeur ne vous suivent pas.
Questions fréquentes
Peut-on connaître la taxe foncière sans le vendeur ?
La valeur locative d’un bien n’est pas publique. Les taux de la commune le sont : avec une estimation de la valeur locative, vous obtenez un ordre de grandeur, mais l’avis du vendeur reste la seule source exacte.
Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle chaque année ?
La valeur locative est revalorisée chaque année selon l’inflation, et les collectivités peuvent changer leurs taux.
La taxe foncière est-elle comprise dans les frais de notaire ?
Non. Le remboursement au prorata au vendeur s’ajoute au décompte de la vente, mais c’est un impôt distinct des frais d’acquisition.
Sources
- Service-public.fr : taxe foncière sur les propriétés bâties
- impots.gouv.fr : comment est calculée la taxe foncière
- Code général des impôts, art. 1380, 1383, 1388, 1415 et 1520
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