Comment se calculent les frais de notaire en 2026 ?
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent en général 7 à 8 % du prix. L’essentiel est un impôt, les droits de mutation : depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements appliquent 5,00 % au lieu de 4,50 %, plus 1,20 % pour la commune, soit environ 6,32 % avec les frais d’assiette. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale reste à 4,50 %. La rémunération du notaire, fixée par un barème, ne pèse qu’environ 1 % ; dans le neuf, le total est nettement plus bas.
Ce que contiennent les frais de notaire
L’expression « frais de notaire » est trompeuse : le notaire n’en garde qu’une petite partie. Les frais d’acquisition se composent de quatre blocs, payés en principe par l’acheteur :
- les droits et taxes reversés au Trésor public : droits de mutation dans l’ancien, taxe de publicité foncière dans le neuf ;
- les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé, avec la TVA de 20 % ;
- la contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix, au minimum 15 € ;
- les débours : les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents (cadastre, urbanisme, état hypothécaire), et des émoluments de formalités.
Le montant total est le même si l’acheteur et le vendeur ont chacun leur notaire : les deux se partagent la rémunération.
Le prix d’une maison se lit avec d’autres chiffres, comme la taxe foncière avant d’acheter et les maisons classées F ou G. Ce que coûtent les frais d’acquisition, vous le calculez gratuitement avec le calcul gratuit des frais de notaire.
Les droits de mutation en 2026
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) comprennent une part départementale (art. 1594 D du code général des impôts), une taxe communale de 1,20 % (art. 1584) et des frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % calculés sur la part départementale.
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127) permet aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La plupart l’ont fait ; quelques-uns ont gardé 4,50 %, et l’Indre applique 3,80 %. La hausse ne s’applique pas à un primo-accédant, au sens défini par la loi, qui acquiert sa résidence principale : il reste à 4,50 %. Le notaire vérifie si vous remplissez les conditions.
| Situation | Taux global des droits |
|---|---|
| Département à 5,00 % | environ 6,32 % |
| Département à 4,50 % ou primo-accédant | environ 5,81 % |
La rémunération du notaire : le barème
Pour une vente, les émoluments sont proportionnels au prix, par tranches :
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour 200 000 €, cela donne 1 995,25 € hors taxes, soit 2 394,30 € avec la TVA.
Exemple : une maison ancienne à 250 000 €
| Poste | Montant |
|---|---|
| Part départementale (5,00 %) | 12 500 € |
| Taxe communale (1,20 %) | 3 000 € |
| Frais d’assiette (2,37 % de la part départementale) | 296 € |
| Émoluments du notaire TTC | 2 874 € |
| CSI (0,10 %) | 250 € |
| Total hors débours | environ 18 920 € |
Soit environ 7,6 % du prix, plus les débours et formalités. Pour un primo-accédant, la part départementale tombe à 11 250 € et le total à environ 17 640 €. Le mobilier vendu avec la maison, s’il est listé et estimé de façon réaliste, n’entre en principe pas dans la base des droits ; le notaire apprécie ce qui est admis.
Estimer la taxe foncière d’une maison
Dans le neuf, des frais réduits
Pour un logement neuf vendu par un professionnel, la TVA est comprise dans le prix et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière beaucoup plus faible, de l’ordre de 0,7 % (environ 0,715 %, à confirmer par le notaire). Les émoluments, la CSI et les débours s’y ajoutent, d’où des frais totaux souvent cités entre 2 et 3 % du prix. Le notaire donne le chiffre exact dans son décompte.
Les frais sont versés au notaire avant la signature de l’acte, en même temps que le prix. Après l’enregistrement, le notaire envoie le décompte détaillé et rembourse le trop-perçu.
Qui fournit quoi avant d’acheter
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation et la CSI sont des impôts, fixés par la loi. Les émoluments suivent un barème réglementé ; seules certaines remises limitées sont prévues par les textes, et le notaire vous dit si elles s’appliquent.
Qui paie les frais de notaire ?
L’acheteur, en principe. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’une autre répartition.
Le taux de 5 % est-il définitif ?
Non. La loi le permet pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. Ce qui suivra dépendra d’une décision ultérieure.
Les frais d’agence font-ils partie des frais de notaire ?
Non. Lorsque les honoraires d’agence sont à la charge de l’acheteur et indiqués à part, ils ne sont pas comptés dans le prix soumis aux droits ; le notaire le vérifie dans l’acte.
Sources
- Service-public.fr : acte de vente d’un logement existant
- Service-public.fr : vente en l’état futur d’achèvement
- Code général des impôts, art. 1584 et 1594 D
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