Comment connaître le vrai prix au m² d’un quartier avec DVF ?
Les Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques, recensent les ventes réellement signées chez le notaire sur les cinq dernières années, partout en France sauf en Alsace, en Moselle et à Mayotte. Pour un quartier, prenez les ventes de maisons comparables, calculez le prix au m² de chacune et retenez la médiane plutôt que la moyenne. Les annonces donnent des prix demandés ; DVF donne des prix payés.
Ce que contient DVF
Chaque ligne correspond à une mutation, le plus souvent une vente, issue des actes notariés et du cadastre. Les fichiers sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; chaque mise à jour peut ajouter des ventes anciennes.
| Dans DVF | Pas dans DVF |
|---|---|
| Date et nature de la mutation | Nom de l’acheteur et du vendeur |
| Valeur foncière (le prix déclaré) | État de la maison, DPE, travaux |
| Adresse et références cadastrales | Prestations : vue, jardin, garage, piscine |
| Type de local, surface bâtie, nombre de pièces | Alsace, Moselle et Mayotte |
| Surface du terrain | Ventes de plus de cinq ans |
Le prix d’une maison se lit avec d’autres chiffres, comme la taxe foncière avant d’acheter et les maisons classées F ou G. Ce que coûtent les frais d’acquisition, vous le calculez gratuitement avec le calcul gratuit des frais de notaire. La taxe foncière d’une maison, vous l’estimez avec le calcul de la taxe foncière.
Calculer un prix au m² fiable
- Gardez les ventes d’une seule maison : une mutation qui regroupe plusieurs biens ou plusieurs parcelles n’a qu’un prix global, impossible à répartir.
- Divisez la valeur foncière par la surface réelle bâtie, et notez la surface du terrain à part : un grand jardin pèse dans le prix.
- Retenez la médiane : une vente atypique, très chère ou très bon marché, déforme la moyenne.
- Restez proche dans le temps et l’espace : les deux dernières années, la même commune, si possible le même quartier.
- Visez au moins une dizaine de ventes comparables ; en dessous, le chiffre reste fragile.
Une médiane ne dit pas ce que vaut une maison précise. Elle donne une fourchette, que l’état du bien, son terrain, son exposition et ses défauts déplacent vers le haut ou vers le bas.
Les pièges de lecture
Certaines ventes ne reflètent pas le marché : vente entre membres d’une même famille, viager, vente d’une part indivise, bien à rénover entièrement. Le prix déclaré ne comprend pas toujours le mobilier, et la surface bâtie de DVF vient du cadastre : elle peut différer de la surface habitable annoncée. Enfin, un lotissement récent peut tirer la médiane d’un quartier ancien.
Regardez aussi la nature de la mutation : une vente en l’état futur d’achèvement (sur plan), une adjudication ou un échange n’obéissent pas aux mêmes logiques de prix qu’une vente ordinaire entre particuliers. Et dans une petite commune, quelques ventes par an suffisent à faire bouger la médiane d’une année sur l’autre : regardez plusieurs années avant de conclure à une hausse ou à une baisse.
Où consulter DVF
Les fichiers bruts sont sur data.gouv.fr. L’application publique « Données de valeur foncière » permet de cliquer sur une parcelle et de voir ses ventes, et l’outil d’exploration de data.gouv.fr donne des statistiques par commune et par section.
Ces données contiennent des informations personnelles indirectes. Leur réutilisation ne doit pas permettre de réidentifier les personnes (art. R112 A-3 du livre des procédures fiscales) : on lit des prix, pas des voisins. ScanAdresse affiche ainsi pour une adresse les ventes du voisinage et la médiane de la commune, sans aucun nom.
Les communes et leur prix médian
Utiliser le résultat
Comparez le prix demandé au prix au m² médian multiplié par la surface, puis listez ce qui justifie un écart : travaux, DPE, terrain, nuisances. Ce raisonnement, chiffres à l’appui, est plus solide qu’une impression. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel qui a visité le bien.
Questions fréquentes
DVF donne-t-il le prix d’une maison précise ?
Il donne le prix de chaque vente passée, parcelle par parcelle. Pour une maison en vente aujourd’hui, il ne donne que des comparaisons.
Pourquoi l’Alsace et la Moselle manquent-elles ?
Ces départements tiennent un livre foncier, un régime de publicité distinct ; leurs ventes ne sont pas dans les fichiers DVF.
Le prix DVF comprend-il les frais de notaire ?
Non. La valeur foncière est le prix déclaré dans l’acte ; les droits et frais d’acquisition viennent en plus.
Les ventes récentes y figurent-elles ?
Avec retard : les fichiers sont mis à jour en avril et en octobre, et les derniers mois peuvent être incomplets.
Sources
- data.gouv.fr : Demandes de valeurs foncières
- Application Données de valeur foncière (DVF)
- data.gouv.fr : explorer les données immobilières
ScanAdresse est un service privé de SRI Group BV (TVA BE1037052239), sans lien avec l’administration : il rassemble des données publiques, avec la source et la date de chaque information.
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