Comment connaître le PLU d’une adresse ?
Le document d’urbanisme d’une adresse se consulte gratuitement sur le Géoportail de l’urbanisme, ou en mairie : c’est un PLU communal, un PLUi intercommunal ou une carte communale. Vous y lisez la zone de la parcelle, puis le règlement de cette zone et les annexes, dont les servitudes. Là où aucun document n’existe, le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique. La mairie reste la référence pour la version en vigueur.
Trois documents possibles, et le RNU
Chaque commune relève d’un des cas suivants. Le plus courant est le plan local d’urbanisme (PLU), établi par la commune, ou le PLU intercommunal (PLUi), établi par l’intercommunalité pour toutes ses communes. Certaines petites communes ont une carte communale, plus simple, qui distingue surtout les secteurs où l’on peut construire de ceux où l’on ne le peut pas. Enfin, une commune sans aucun document relève du seul règlement national d’urbanisme.
| Document | Ce qu’il contient | Où le lire |
|---|---|---|
| PLU ou PLUi | Un plan de zonage, un règlement par zone, des OAP, des annexes (dont les servitudes) | Géoportail de l’urbanisme, mairie ou intercommunalité |
| Carte communale | Des secteurs constructibles et non constructibles ; les règles du RNU s’y appliquent | Géoportail de l’urbanisme, mairie |
| Aucun document (RNU) | Les règles nationales du code de l’urbanisme ; hors des parties déjà urbanisées, la construction est en principe limitée | Mairie, code de l’urbanisme |
Le RNU s’applique sur tout le territoire, mais une partie de ses règles cède la place au PLU ou à la carte communale là où ils existent (art. L111-1 du code de l’urbanisme). Dans une commune sans document, la règle de constructibilité limitée de l’article L111-3 vise les terrains situés hors des parties urbanisées.
Les règles d’urbanisme d’une maison se lisent avec d’autres pièces, comme les servitudes et l’agrandissement d’une maison. Comment un dossier les rassemble pour une adresse, vous le voyez dans l’exemple de dossier.
Trouver le document sur le Géoportail de l’urbanisme
Le Géoportail de l’urbanisme est le portail national où les collectivités publient leurs documents d’urbanisme et les gestionnaires leurs servitudes d’utilité publique (art. L133-1 du code de l’urbanisme). La démarche est simple :
- tapez l’adresse ou la référence cadastrale dans la carte ;
- cliquez sur la parcelle : la fenêtre indique le document en vigueur, sa date d’approbation et la zone (par exemple UB, 1AU, A ou N) ;
- ouvrez les pièces écrites : le règlement de la zone, les OAP qui couvrent le secteur, et les annexes ;
- affichez la couche des servitudes d’utilité publique, qui peut révéler un monument historique, une canalisation ou un plan de prévention des risques.
Toutes les communes ne sont pas encore à jour sur le portail. Si la date affichée vous paraît ancienne, ou si le portail ne montre rien, demandez à la mairie quel document est opposable aujourd’hui et s’il est en cours de révision ou de modification.
Lire un PLU : de la zone au règlement
Un PLU comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement avec ses documents graphiques, et des annexes (art. L151-2 du code de l’urbanisme). Pour une maison, trois pièces comptent d’abord : le plan de zonage, le règlement de la zone et les annexes.
Le règlement d’une zone est découpé en articles ou en chapitres : destinations autorisées, implantation par rapport à la rue et aux limites, emprise au sol, hauteur, aspect extérieur, stationnement, espaces verts. Le plan de zonage peut ajouter des prescriptions propres à certaines parcelles : emplacement réservé, espace boisé classé, élément de patrimoine protégé, linéaire commercial. Lisez les deux ensemble.
Les zones U, AU, A et N expliquées
Ce que le document ne dit pas à lui seul
Le PLU fixe des règles générales. Il ne dit pas si un projet précis sera accepté : c’est la mairie qui instruit chaque déclaration préalable ou permis, en appliquant le document en vigueur à la date de sa décision. Il ne dit pas non plus si la maison existante a été construite ou agrandie avec les autorisations nécessaires : cela se vérifie avec les permis passés, que le vendeur ou la mairie peut fournir.
Pour figer les règles applicables à un terrain pendant un temps donné, il existe le certificat d’urbanisme, gratuit, que tout acheteur intéressé peut demander.
Le certificat d’urbanisme avant d’acheter
Avant le compromis : les questions utiles
- Quelle est la zone de la parcelle, et le document est-il en cours de révision ?
- Une OAP ou un emplacement réservé touche-t-il la parcelle ou la rue ?
- La parcelle est-elle dans les abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable ?
- Les travaux faits par le vendeur (véranda, extension, combles) ont-ils été autorisés ?
Le notaire joint à l’acte les renseignements d’urbanisme qu’il obtient ; rien ne vous empêche de les demander plus tôt, avant de signer le compromis de vente.
Pour une adresse, le dossier ScanAdresse reprend la parcelle, la zone et le règlement du PLU avec ses articles depuis le Géoportail de l’urbanisme, ainsi que les servitudes d’utilité publique, avec pour chaque registre la mention trouvé, non trouvé ou source injoignable.
Les questions à poser avant le compromis
Questions fréquentes
Le PLU est-il le même pour toute la commune ?
Non. Le document couvre toute la commune, mais les règles changent d’une zone à l’autre, et parfois d’un secteur à l’autre dans une même zone (UA, UB, UC...). Seule la zone de la parcelle compte.
Le Géoportail de l’urbanisme fait-il foi ?
C’est la plateforme nationale de publication, mais en cas de doute la mairie ou l’intercommunalité confirme la version en vigueur. Une modification récente peut ne pas y figurer encore.
Que faire si la commune n’a pas de PLU ?
Elle a peut-être une carte communale ; sinon le RNU s’applique. Dans les deux cas, la mairie vous indique les règles, et un certificat d’urbanisme les précise pour un terrain.
Qui décide si un projet est conforme au PLU ?
La mairie, ou le service qui instruit pour elle, à chaque demande d’autorisation. Le document seul ne suffit pas à le savoir.
Sources
- Géoportail de l’urbanisme
- Service-public.fr : questions d’urbanisme avant de construire
- Code de l’urbanisme, art. L111-1, L111-3, L133-1 et L151-2
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