Comment connaître les servitudes d’une maison avant d’acheter ?
Une maison peut porter deux sortes de servitudes. Les servitudes d’utilité publique (monument historique, canalisation, ligne électrique, plan de prévention des risques) figurent dans les annexes du PLU et sur le Géoportail de l’urbanisme. Les servitudes privées, comme un droit de passage, figurent dans les titres de propriété et à la publicité foncière : c’est le notaire qui les relève. Demandez les deux avant le compromis.
Deux familles de servitudes
Le mot servitude recouvre deux réalités juridiques différentes, qui ne se trouvent pas au même endroit.
| Servitude d’utilité publique | Servitude privée | |
|---|---|---|
| Au profit de | L’intérêt général (État, gestionnaire de réseau...) | Un autre terrain et son propriétaire |
| Exemples | Abords d’un monument historique, canalisation de gaz, ligne à haute tension, plan de prévention des risques, voie ferrée | Droit de passage, canalisation chez le voisin, vue, interdiction de bâtir |
| Où la trouver | Annexes du PLU, Géoportail de l’urbanisme, certificat d’urbanisme | Titres de propriété, publicité foncière, déclaration du vendeur |
Les règles d’urbanisme d’une maison se lisent avec d’autres pièces, comme le PLU d’une adresse et le certificat d’urbanisme. Comment un dossier les rassemble pour une adresse, vous le voyez dans l’exemple de dossier.
Les servitudes d’utilité publique
Les servitudes d’utilité publique sont annexées au PLU (art. L151-43 du code de l’urbanisme). Une servitude qui n’y est pas annexée dans le délai prévu cesse en principe d’être opposable aux demandes d’autorisation (art. L152-7), ce qui explique l’intérêt de vérifier la liste à jour. Elles sont aussi publiées sur le Géoportail de l’urbanisme, couche par couche.
Pour une maison, les plus fréquentes sont les abords des monuments historiques (avis de l’architecte des Bâtiments de France sur les travaux extérieurs), les plans de prévention des risques (règles de construction en zone inondable, par exemple), les canalisations de transport et les lignes électriques (distances et restrictions), et les servitudes d’alignement le long de certaines voies.
Les servitudes privées
Une servitude privée est une charge imposée à un terrain pour l’usage et l’utilité d’un terrain appartenant à un autre propriétaire (art. 637 du code civil). Elle suit les terrains, quels qu’en soient les propriétaires : en achetant, vous en héritez, au profit ou à la charge de votre maison.
- Un terrain enclavé, sans accès suffisant à la voie publique, peut réclamer un passage sur le fonds voisin (art. 682 du code civil).
- Les servitudes discontinues, comme un droit de passage, ou non apparentes ne s’établissent que par titre (art. 691 du code civil) : elles doivent donc figurer dans un acte.
- Un lotissement peut ajouter ses propres règles dans un cahier des charges, qui lie les colotis.
Lotissement et cahier des charges
Comment les trouver avant l’achat
- Ouvrez les annexes du PLU et la couche des servitudes sur le Géoportail de l’urbanisme pour la parcelle.
- Demandez un certificat d’urbanisme d’information : il mentionne les servitudes d’utilité publique.
- Demandez au vendeur son titre de propriété et la liste des servitudes qu’il connaît ; le compromis de vente comporte en général une clause à ce sujet.
- Regardez le terrain : un chemin qui traverse, un regard, un poteau ou une conduite visible appellent une question.
Le notaire consulte la publicité foncière et les titres antérieurs, et reprend dans l’acte les servitudes qu’il a relevées. Pour savoir ce qu’une servitude permet ou interdit dans votre cas, c’est lui, ou un avocat, qui vous l’explique ; pour son tracé exact sur le terrain, un géomètre-expert.
Le dossier ScanAdresse d’une adresse reprend les servitudes d’utilité publique publiées sur le Géoportail de l’urbanisme et les abords des monuments historiques ; les servitudes privées n’y figurent pas, car elles viennent des actes.
Ce que le cadastre ne montre pas
Le plan cadastral ne fait pas apparaître les servitudes, et le cadastre est un document fiscal qui ne prouve pas la propriété. Une limite ou un passage se vérifient dans les actes et, au besoin, par un bornage.
Ce que le cadastre ne prouve pas
Questions fréquentes
Une servitude disparaît-elle à la vente ?
Non. Une servitude est attachée au terrain, pas à la personne : elle continue avec le nouveau propriétaire.
Le vendeur doit-il déclarer les servitudes ?
Le compromis et l’acte comportent en général une déclaration du vendeur sur les servitudes qu’il connaît. Le notaire vérifie de son côté les actes publiés.
Où voir les servitudes d’utilité publique d’une parcelle ?
Dans les annexes du PLU, sur le Géoportail de l’urbanisme, et dans un certificat d’urbanisme d’information.
Un droit de passage peut-il exister sans acte ?
Pour un terrain enclavé, la loi prévoit un passage. Sinon, un droit de passage s’établit par titre ; le notaire ou un avocat dit ce qu’il en est dans votre cas.
Sources
- Géoportail de l’urbanisme
- Service-public.fr : certificat d’urbanisme
- Code de l’urbanisme, art. L151-43 et L152-7
- Code civil, art. 637, 682 et 691
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