Comment savoir si une ZAC ou un emplacement réservé touche une maison ?
Les projets publics se lisent dans le PLU : les emplacements réservés figurent sur le plan de zonage avec leur bénéficiaire, les OAP décrivent l’aménagement de certains secteurs, et une ZAC est créée par une délibération publique. Un PLU en révision se suit en mairie. Vérifiez ces quatre points sur le Géoportail de l’urbanisme et en mairie avant le compromis ; la mairie ou l’aménageur précise le calendrier.
Quatre outils, quatre effets
| Outil | Ce que c’est | Où le voir |
|---|---|---|
| Emplacement réservé | Terrain réservé dans le PLU pour une voie, un équipement, un espace vert ou des logements | Plan de zonage et liste des emplacements réservés |
| OAP | Orientations d’aménagement d’un secteur : accès, implantation, nombre de logements | Pièce du PLU, souvent avec un schéma |
| ZAC | Zone d’aménagement concerté : opération d’aménagement publique sur un périmètre | Délibération de création, mairie ou intercommunalité, annexes du PLU |
| PLU en révision | Document en cours de refonte, qui peut changer la zone d’un terrain | Mairie, site de la commune, enquête publique |
Ce qui peut changer autour d’une maison se lit aussi dans le recours contre un permis et le terrain constructible d’à côté. Comment un dossier le présente pour une adresse, vous le voyez dans l’exemple de dossier.
Les emplacements réservés
Le règlement du PLU peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général, aux espaces verts, ou à des programmes de logements (art. L151-41 du code de l’urbanisme). Sur la carte, ils apparaissent souvent en hachures avec un numéro ; la liste indique leur objet et leur bénéficiaire, par exemple la commune ou le département.
Un terrain grevé ne peut pas recevoir une construction contraire à cette destination. En contrepartie, le propriétaire peut mettre la collectivité en demeure d’acquérir le terrain : c’est le droit de délaissement (art. L152-2). Un emplacement réservé peut toucher seulement une bande d’un jardin, par exemple pour élargir une rue.
Les OAP et les ZAC
Les orientations d’aménagement et de programmation décrivent, pour un quartier ou un secteur, les principes d’aménagement : desserte, formes urbaines, espaces verts, parfois le nombre de logements (art. L151-6 du code de l’urbanisme). Les projets doivent leur être compatibles. Une OAP sur le champ voisin annonce souvent un futur quartier.
La zone d’aménagement concerté est une opération par laquelle une collectivité ou un établissement public aménage des terrains pour les céder ensuite, en vue de réaliser des constructions et des équipements (art. L311-1). Une ZAC dure souvent plusieurs années, avec des phases de chantier. Son dossier de création et de réalisation se consulte auprès de la collectivité.
Un PLU en révision, le sursis à statuer et la préemption
La révision d’un PLU peut changer la zone d’une parcelle (art. L153-31 du code de l’urbanisme). Pendant la procédure, la mairie peut opposer un sursis à statuer à une demande qui compromettrait le futur plan, c’est-à-dire différer sa décision (art. L424-1). Pour un acheteur qui compte agrandir ou diviser, la question d’une révision en cours vaut donc d’être posée.
Enfin, la commune peut avoir institué un droit de préemption urbain sur tout ou partie de son territoire (art. L211-1) : lors de la vente, elle peut se porter acquéreur à la place de l’acheteur. C’est le notaire qui adresse la déclaration d’intention d’aliéner et vous informe de la réponse.
Le certificat d’urbanisme et le sursis à statuer
La méthode avant le compromis
- Sur le Géoportail de l’urbanisme, affichez le plan de zonage : hachures, numéros, périmètres.
- Ouvrez la liste des emplacements réservés et les OAP du PLU.
- Demandez en mairie s’il existe une ZAC, une révision ou une modification en cours.
- Demandez au notaire si la maison est dans un périmètre de préemption.
Le dossier ScanAdresse d’une adresse reprend la zone et le règlement du PLU depuis le Géoportail de l’urbanisme, ainsi que les autorisations publiées dans Sitadel pour la section cadastrale.
Questions fréquentes
Un emplacement réservé sur mon jardin, que se passe-t-il ?
Le terrain ne peut pas être construit contrairement à sa destination, et le propriétaire peut demander à la collectivité de l’acquérir. Le notaire et la mairie précisent la situation.
Une OAP est-elle un projet décidé ?
C’est un cadre : les projets qui viendront doivent lui être compatibles, mais l’OAP ne dit pas quand ils viendront.
Comment savoir si le PLU est en révision ?
La mairie ou l’intercommunalité vous le dit, et la procédure passe par une enquête publique annoncée.
La commune peut-elle acheter la maison à ma place ?
Si la maison est dans un périmètre de droit de préemption, oui. Le notaire purge ce droit avant la vente.
Sources
- Géoportail de l’urbanisme
- Service-public.fr : certificat d’urbanisme
- Service-public.fr : questions d’urbanisme avant de construire
- Code de l’urbanisme, art. L151-6, L151-41, L152-2, L153-31, L211-1, L311-1 et L424-1
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