L’état des risques : que contient-il, quand le recevoir et que ne dit-il pas ?
L’état des risques est le document par lequel le vendeur informe l’acheteur des risques naturels, miniers et technologiques, de la sismicité, du radon et des sinistres indemnisés. Il doit être remis dès la première visite, avoir moins de six mois et être annexé au compromis. Chacun peut l’établir gratuitement sur ERRIAL. Il ne dit rien du PLU, des permis accordés aux voisins ni de la plupart des sols pollués.
Quand le vendeur doit le fournir
L’obligation vient de l’article L125-5 du code de l’environnement. Elle vise toute vente d’une construction ou d’un terrain situé notamment :
- dans un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, approuvé ou prescrit ;
- dans une zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 ;
- dans une commune à potentiel radon de catégorie 3 ;
- dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
- dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement.
Depuis le 1er janvier 2023, il doit être remis lors de la première visite, si elle a lieu, puis annexé à la promesse ou au compromis, daté et signé par l’acheteur. Il doit avoir moins de six mois et être mis à jour si une information n’est plus exacte à la signature. Les annonces de vente concernées doivent renvoyer vers Géorisques.
Pour la même maison, d’autres données comptent souvent, comme savoir si une maison est en zone inondable et le bruit des aéroports et des routes. Comment un dossier les présente registre par registre, vous le voyez dans l’exemple de dossier.
Ce qu’il contient
Son contenu est fixé par l’article R125-24 du code de l’environnement :
- la date, le numéro de la parcelle et les zones où se trouve le bien ;
- pour chaque plan de prévention, un extrait de carte, l’extrait du règlement, et si des travaux sont prescrits et réalisés ;
- la fiche sismicité à partir de la zone 2 et la fiche radon en catégorie 3 ;
- la liste des arrêtés de catastrophe naturelle qui ont touché le bien et donné lieu à indemnisation.
Le vendeur le remplit lui-même. Le service en ligne ERRIAL, sur errial.georisques.gouv.fr, le prépare gratuitement à partir de l’adresse ou de la parcelle ; vous pouvez l’utiliser vous aussi pour comparer avec celui qu’on vous remet.
Ce qu’il ne dit pas
L’état des risques est utile, mais son champ est étroit. Il ne couvre pas :
- le PLU : la zone, la hauteur ou l’emprise permises sur la parcelle ;
- les permis de construire accordés ou demandés dans la rue, ni les projets d’aménagement ;
- les sols pollués, sauf si le terrain est dans un secteur d’information sur les sols (SIS) ; les anciens sites industriels recensés ailleurs n’y figurent pas ;
- les servitudes d’utilité publique hors plans de prévention, ni les abords des monuments historiques ;
- le bruit des routes, et le bruit des aéroports, qui a son propre document ;
- l’état du bâti : fissures, toiture, humidité.
Le permis de construire du voisin
S’il manque ou s’il est faux
Si l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la signature du compromis, le délai de rétractation de dix jours (art. L271-1 du code de la construction et de l’habitation) ne court qu’à partir du lendemain de sa remise. S’il manque ou contient des informations inexactes, l’acheteur peut demander au tribunal judiciaire l’annulation de la vente ou une baisse du prix, avec des dommages et intérêts. Le notaire vérifie sa présence ; un avocat apprécie un litige.
Le document du vendeur reste obligatoire. ScanAdresse, à côté, rassemble pour une adresse les risques de Géorisques, le PLU, les servitudes, les sols pollués (SIS, CASIAS), les ICPE, le PEB et les permis de la section cadastrale (Sitadel), avec trouvé, non trouvé ou source injoignable, pour 29 € TTC.
Questions fréquentes
Faut-il un diagnostiqueur pour l’état des risques ?
Non. Le vendeur peut le remplir lui-même, gratuitement, sur ERRIAL. Un autre support est admis s’il contient toutes les informations prévues et reste à jour.
Combien de temps est-il valable ?
Il doit avoir été établi depuis moins de six mois, et être actualisé si une information n’est plus exacte à la signature.
Une maison hors zone a-t-elle un état des risques ?
L’obligation ne joue que dans les zones prévues par la loi. En pratique, beaucoup de vendeurs le fournissent quand même ; Géorisques reste consultable pour toute adresse.
L’état des risques signale-t-il les sols pollués ?
Seulement si le terrain est dans un secteur d’information sur les sols. Les anciennes activités industrielles recensées dans CASIAS n’y figurent pas.
Sources
- Service-public.fr : état des risques
- ERRIAL : établir un état des risques
- Code de l’environnement, art. L125-5 et R125-23 à R125-27
- Code de la construction et de l’habitation, art. L271-1
- Service-public.fr : diagnostics à fournir à la vente
ScanAdresse est un service privé de SRI Group BV (TVA BE1037052239), sans lien avec l’administration : il rassemble des données publiques, avec la source et la date de chaque information.
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