Comment diviser un terrain pour en vendre une partie ?
Une division se prépare en quatre temps : lire les règles du PLU, faire borner et découper le terrain par un géomètre-expert, obtenir l’autorisation d’urbanisme qui convient, puis vendre chez le notaire. Diviser en vue de construire demande en règle générale une déclaration préalable, et un permis d’aménager si la division crée des voies ou espaces communs, ou en site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou en site classé. C’est la mairie qui décide.
Ce que dit le PLU
Avant tout, lisez le règlement de la zone du PLU où se trouve le terrain : il peut fixer la constructibilité, les distances aux limites séparatives, l’emprise au sol, l’accès à la voie, parfois le nombre de lots. Une nouvelle limite peut rendre la maison existante non conforme à une règle de distance ou d’emprise. Le service de l’urbanisme de la mairie renseigne sur ces règles ; un certificat d’urbanisme opérationnel dit si une opération précise est réalisable.
Le terrain d’une maison se comprend aussi avec ce que le cadastre ne prouve pas et trouver une parcelle cadastrale. Pour une adresse, l’aperçu gratuit de ScanAdresse montre gratuitement la parcelle et ce que disent les registres.
Le géomètre-expert
Avant de demander l’autorisation, faites appel à un géomètre-expert. Il borne les nouvelles parcelles et établit le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), qui met le cadastre à jour avec les nouveaux numéros. Il peut aussi vérifier les accès, les réseaux et les servitudes à créer : un lot sans accès à la voie publique aura besoin d’une servitude de passage.
Quelle autorisation
| Situation | Autorisation |
|---|---|
| Division sans projet de construction | Pas de formalité d’urbanisme |
| Division en vue de construire | Déclaration préalable |
| Création de voies, espaces ou équipements communs | Permis d’aménager |
| Site patrimonial remarquable, abords de monument historique, site classé | Permis d’aménager |
Ces seuils découlent des articles R421-19 et R421-23 du code de l’urbanisme ; une division en vue de bâtir constitue un lotissement au sens de l’article L442-1. Un permis de construire ou une déclaration de travaux ne vaut pas autorisation de diviser : la division a sa propre demande. Le dossier se dépose à la mairie, en ligne si la commune le prévoit. La mairie instruit en général une déclaration préalable en un mois et un permis d’aménager en trois mois.
La vente et ses suites
Si vous vendez une parcelle issue de la division, le notaire publie la division au service de la publicité foncière. Les constructions qui suivent la division donnent lieu à la taxe d’aménagement, et parfois à la redevance d’archéologie préventive. Le terrain vendu pour bâtir doit être constructible et délimité ; pensez aussi aux raccordements à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité, dont le coût se négocie dans la vente.
Lotissement et cahier des charges
Pour l’acheteur d’un terrain divisé
Si vous achetez un terrain issu d’une division, demandez l’autorisation obtenue et sa date, le plan du géomètre, le procès-verbal de bornage et les servitudes créées. Vérifiez que le délai de recours des tiers contre l’autorisation est écoulé et lisez les règles de la zone : elles s’appliquent à votre futur projet comme à tout autre, et la mairie en décidera sur dossier.
Agrandir une maison : déclaration ou permis
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Questions fréquentes
Faut-il un géomètre pour diviser ?
Oui en pratique : le bornage des nouvelles parcelles et la mise à jour du cadastre passent par un géomètre-expert, avant la demande d’autorisation.
Puis-je diviser sans rien demander ?
Oui si la division n’est pas faite en vue de construire. Dès qu’un lot est destiné à être bâti, une autorisation est nécessaire ; la mairie vous dira laquelle.
Combien de temps prend une division ?
Comptez le travail du géomètre, l’instruction (en général un mois pour une déclaration préalable, trois pour un permis d’aménager), le délai de recours des tiers, puis la vente chez le notaire.
La maison qui reste doit-elle respecter les règles ?
La division ne doit pas créer de non-conformité aux règles du PLU sur le terrain conservé. Le géomètre-expert et le service de l’urbanisme vérifient ce point.
Sources
- Service-public : diviser un terrain
- Service-public : déclaration préalable
- Service-public : permis d’aménager
- Code de l’urbanisme, art. L442-1, R421-19 et R421-23
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